来源： 茅草屋茶话

看过很多分析房价的文章，然后看到有些颇为说辞，人家只是随便说说，你们却那么当真。本次笔者总结了几点关于造成房价上涨的几大因素之你我的错觉篇，快来看看自己中招了么？

1、人口增加房价就一定会上涨

答案是：不一定

虽然很多城市开放的人才引进政策被解读为房价上涨的依据，但实际上人口的增加并不一定会造成房价的上涨，这主要还是跟“被引进的人”的素质相关。

人口的机械增长对房价的影响是双向的：一方面人口的增加会产生大量需求，供应相对缺乏的情况下，房价趋高；另一方面，人口密度过高，大量低收入人群的涌入会导致生活环境的恶化，从而有可能降低房地产的价格。

2、居民收入增加房价就一定会上涨

答案是：错

很多分析都认为收入高了房价就一定会上涨，这是对收入最大的误解。

首先明确一个概念，叫做：边际消费倾向，指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

低收入人群：收入的增加主要用于衣食方面的消费，也就是说城市最低收入保障的增加并不会提升房价，毕竟解决基本生活需求才是最重要的，买房啥的还无法纳入日程。

中等收入人群：边际消费倾向较大，且衣食无忧，收入的增加全部用于提升生活水平，这类人群才是造成房价上涨的主力军。

高收入人群：生活几乎已经应有尽有，边际消费倾向小，收入更多倾向于投资或者储蓄，除非买房是为了保值或增值会拉升房价，否则他们安分过日子基本也不会对房价有太大影响。

3、交通便捷房价就一定会高

答案是：错

很多时候置业顾问都扩大的交通对房价的影响，一般来说交通对房价的影响与交通类型、距离楼盘的远近、以及交通项目立项完成时间等因素有关。

一个封闭式高速是不会拉升临近项目房价的，相反还会拉低房价，因为这类交通不仅不会给小区出行带来便捷，大量车辆的通行还会造成噪音和空气污染，弊大于利。

另外交通对房价上涨的作用主要发生在交通项目立项之后和完成之前；立项前因为存在较大不确定性，对房价的拉升难以显现，完成后对房价的影响基本已经释放出来，房价上涨作用基本会停止。

4、地价决定房价

答案是：对

虽然在市场条件下两者应该是相互影响的，当土地供应量充足的情况下，房价应该是占据主动地位的，也就是地价水平取决与房价；但是在房地产开发用地被政府垄断供应的情况下，土地的水平很大程度上影响着新建商品房的价格水平，一块“地王”会导致周边房价上涨。

5、利率与房价负相关

利率对房价的影响来源于两个方向：开发商融资成本和购房者贷款；两方面综合考虑下来，对购房者的影响大于对开发商的影响，所以理论上是：利率上升，需求减少，房价下降；利率下降，需求增加，房价上涨。但实际么...呵呵