中南青樾:史上最纠结的二环“捡漏盘”

作者:楼市通 发表于 2019-07-19 19:23

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有这样一个楼盘,两条铁路横穿其中,西、南两边高架桥环绕,旁边就是腥味弥漫的水产批发市场,对面就是城中村老旧社区,然而也只是一路之隔又有着极具诱惑力的汉城湖公园,周边商业配套也较为成熟,规划中的8号线地铁附近有站,价格上极具优势,是二环当之无愧的捡漏盘,这样的捡漏盘怎么办?捡还是不捡?


毫无疑问,这么独具特色的捡漏盘不是别人,正是最近话题度颇高的中南青樾!


 项目沙盘


中南青樾处于二环内主城区大兴新区板块,板块成熟度很高,整个小区地块不大,却涵盖了高层、洋房和公寓三类产品,项目12号楼目前正在意向登记,均价13327.08元/㎡,低于主城区均价以及附近二手房均价,名副其实的价格上的捡漏盘。


 中南青樾区位图


探姐之所以对这个盘很感兴趣,是因为这个盘很可能是西安唯一的一个小区内有两条铁路穿行而过的特色盘。一方面价格上极具诱惑力,另一方面周边环境不利因素太大,从购房者的角度看,这个盘真的是从各个方面都充满了选择上的纠结与矛盾!


二环边,交通干线的包围与切割


楼盘位于西二环和大兴路交汇的白家口环岛东北角,纵横交叉的交通网中,出门即是二环,无论是去高新还是经开区都很快。按理说应该是大大方便了交通出行,然而二环以西,大兴路沿线,副食品批发、油库、冷库等密集分布,造成这一片常年的车流人流拥堵,电动车、自行车、公交车、私家车、货车、板车构成了常态化的喧嚣、嘈杂、混乱的交通场面。将来项目建成,业主很有可能面临的就是出门即堵车的情况。


红圈1为中南青樾所在位置


楼盘南侧大兴立交


楼盘地块被两条铁路干线穿行而过,其中一条现已停用的铁路线将小区分隔为南北两个区块,另外一条在运的铁路在整个楼盘的最北侧,也就是正在登记的12号楼的北边。

两条铁路线


市井气息过分浓郁的楼盘周边


对于吃货们来讲,生活中,如果有一个水产批发市场就在家附近应该是一件值得开心的事情,那意味着每天都可以买到最新鲜的海鲜等各种烹饪食材,然而,当探姐实地考察,才发现理想和现实的差距。紧邻项目的批发市场外弥漫着浓郁的腥臭味,板车、小电动车、货车、摩托车扎堆,地面上四处都是味道浓郁的水渍,尽管探姐是在接近中午的时候去到现场,批发人群早已离去,但人车依然不少,味道依然不小。如果说这是管理完善的便民菜市场还好,但是批发市场,就基本难以避免拥挤、脏乱、味道这些情况。一想到家门口每天都要弥漫着这种气味,出门还要从拥挤的人车中穿行,迈过洒到地面上沟沟渠渠的脏水,真的是挑战为这个新盘买单的勇气。


楼位、户型挑战刚需


本次在售的12号楼是34层两梯4户高层,楼位西侧是二环路高架,北侧是尚在运行的铁路,应该是整个楼盘里面最具挑战性的楼位了。即将开售的最后一栋9号楼面临的也是二环路高架的噪音污染问题。为减轻噪音污染,两栋楼靠近西边一侧,安装的是三层玻璃两层中空的隔音窗户,不知道效果如何。

100平米三室两厅一卫户型


125平米三室两厅两卫户型图


户型分为100平米小三室、125平米标准三室两种。100平米户型做成了比较紧凑的小三室刚需户型,两个卧室加一个客厅朝南,充分考虑采光面,总体来看比较合理,但由于100平米户型的位置处于南向楼位,所以北向的采光的窗户很小,光线上暗了许多。南向的客卧的面积实际上也只能放一个一米二的儿童床或者单人床,厨房是狭长的L格局,南向采光窗口同样比较小。125平米的户型是南北通透的标准三室,为了照顾100平米户型采光,125平米的户型设计了两个北向卧室,中规中矩。


至于装修方面,探姐看过以后只能说装修方面也很刚需,所用都是纯刚需基本装修材料和品牌,墙面白墙乳胶漆交付。



 100平米户型样板间


利好因素能否中和先天不足?


如果说交通堵,有铁路,环境不好是先天不足的劣势,那么,一部分利好因素的加持可能会在购买人群的心里产生中和作用。


对于大兴商圈这个区块来说,一个环境方面的利好就是二环西、北侧的800余亩的汉城湖公园,为二环沿线提供了非常稀缺的生态环境资源。交通方面,从距离上来讲,这个地段无论是去高新还是经开都比较方便,地铁8号线规划中附近设有站点,将来地铁出行更加便利。商业方面,附近龙湖星悦荟、老城根为核心的商业休闲场所和设施较为丰富。开发商是以建筑为本业的中南集团,建筑质量的口碑不错。在城内地块愈发珍贵的当下,即便是位置欠佳,还是有相当一部分拥泵儿看重二环里地段的。


7月18日,中南青樾收官前的两栋高层开始登记,19日,截止到探姐发稿,意向登记情况已经超出了探姐的预期,申请总数941个,刨除水分,至少应该是3:1的比例。也许,这个价格对纯刚需购房群体来讲的的确确具有很大的诱惑力。



价格捡漏的命题还成立么?


有人说,二环内现在能买到新盘不容易了,况且价格这么便宜,赶紧上车!


探姐不仅要思考,回归居住属性去考量,二环里老城区的价值到底在哪里?从居住和投资的角度看价格捡漏这个命题成立么?


从居住的角度讲,从主城区新盘价格来看,的确有一定的价格优势,但考虑到环境舒适度,如果没有城西情节,还是有很多可选择的余地。


投资的角度看,中南青樾附近,容积率、绿化率都更有优势的天朗大兴郡二手房价格在一万四左右,等同于目前市区均价,而毛坯和精装的价格区分并不明显,这也是二手房交易的大行情,精装房在作为二手房出手的时候其实并没有特别明显的溢价优势。而在开发商作为新房出售的时候就要做出两千块左右的溢价作为购房成本,综合下来,没有市场托底,投资选择就显得比较鸡肋了!


老城与新区的抉择


时代发展的车轮滚滚向前,如今,西安的老城西和城东一样,完成了当年城市发展赋予的老工业区角色担当使命,从繁华到衰落,从高光的主城中到去中心化板块发展的现在,老城区独有的优势正在没落,相比于城市新拓的几大周边板块新区,主城区每一个新楼盘可能都面临着当年工业、人口、经济结构遗留下来的大环境问题,只能以缓慢推进的形式进行不断改造,短时间内区域面貌不会有太大的改观。而随着城市外扩,交通半径不断变大,优质的楼盘资源纷纷在周边新区板块落地,无论从环境舒适度、价格还是市政规划来看都更有优势,当然投资的潜力也更大。所以,最终如何落子,需要置业者综合考量来做出判断。




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