不久前，位于浐灞的碧桂园第四子珑悦项目价格公示，这是碧桂园继香湖湾、阅江府、锦唐以来在浐灞布局的第四个楼盘。加上地处未央不远处的碧桂园凤凰城、碧桂园天玺，这个片区还真是碧桂园项目扎堆啊。

据说这次价格公示是碧桂园·珑悦在做了价格上的最后挣扎以后，很是不情愿的最终结果。

价格公示，开盘就近在眼前了。由于项目地块不大，距离不太远，售楼处及样板间做在了在四公里开外的碧桂园·凤凰城，项目地只是施工现场。探姐对周边进行了考察。

碧桂园·珑悦区位图

地处浐灞未央交界带，人居环境一般

碧桂园·珑悦区位处于北二环和三环之间，未央和浐灞的交界。虽然在三环以内，但是单就这个区块来说，附近产业多是板材、建材、钢材、陶瓷洁具等批发、交易市场，运输公司、汽车销售公司以及工业园环绕，大车较多，车流比较混乱，周围城改拆迁，遍布工地，人居环境较差。

地块及周边地图

另外，地块以北一路之隔是城市高压变电站，东侧是中核集团西安核设备公司，很多人会有心理上的顾虑。

好消息是西边的北辰大道目前正在修建连接北二环到北三环的12车道高架桥，通车以后交通便利性会提升不少。

项目及周边实拍

东向的浐灞从环境到规划，会让这个地块借力一些优势资源。而领事馆区、金融商务区带来的经济效应，从长远看也会有辐射。但目前就浐灞的绿地资源、水资源来看，小区日常能够得着的就是滋水公园了。

目前来看，就人居环境来讲，虽然处于二环到三环之间，城北的发展较城南来讲，不可同日而语。教育、商业等居住配套还有待完善。

商业在侧，但形态未明

碧桂园的这个地块实际上来自于新丰泰集团规划的新丰泰浐灞汽车时尚街区项目建设二期。一期已于欧亚一路与欧亚二路间建成宾利、大众进口、奥迪、奔驰等品牌汽车4S店。项目二期位于欧亚一路北侧，北辰大道东侧，赵村安置项目西侧。2018年7月，新丰泰集团控股有限公司以1.55亿元出售陕西泽望实业发展有限公司100%股权，收购方为陕西碧桂园。

这个地块，一分为二，东侧为碧桂园·珑悦项目；西侧为新丰泰商业购物中心——丰泰里ShoppingMall。主要打造商务办公、时尚购物、豪宅博览、潮流餐饮、休闲娱乐等为一体的高端商务综合体。陕西泽望实业发展有限公司，也就是珑悦地块的开发商。

据置业顾问说，碧桂园·珑悦与丰泰里商业将同步交付，这无疑填补了这个片区的商业综合体空白。

然而，从汽车主题街区到完全的商业购物中心，跨度还是蛮大的，到底这个商业购物中心最终是个什么形态还要等最终项目招商落地了。

小地块，洋房+高层布局

碧桂园·珑悦项目位于北辰大道与欧亚二路十字东行100米路南，地块不大，占地面积69.9亩，规划有16栋住宅楼加一所幼儿园。产品分为8栋洋房和8栋高层，2021年精装交房。项目容积率为2，绿化率35%。

项目沙盘

项目规划图

一如很多其他项目，对于碧桂园来说，这又是一个由于限价原因，在备案价上打拉锯战的楼盘，据置业顾问表示，最终呈现的价格较开发商心理预期差距在每平米两千块左右。对于关注这个项目的人来讲，是个好消息。目前最新备案价已公示，2、7、10号140平米6层洋房、5号楼182平米6层洋房，均价17159元/平；3号18层中高层面积123、130平，均价13000-15000元/平。预计近期开盘。

户型复刻，格局方正

碧桂园·珑悦此次推出的产品与七月底推出的碧桂园·国湖的产品如出一辙，产品户型基本没有变化。整体格局较为方正，客厅做到南北通透。

140平米户型图

140平米样板间

140平米户型打造成了四室两厅两卫的实用性户型，主卧是目前比较流行的南北通透的南卧室、北卫浴格局，客厅南北双向阳台，比较通透，三个卧室朝南，充分采光。

123、130平米户型图

130平米样板间实拍

首开推出的3号楼中间户型为123平米的户型，东西把头为130平米户型，两个户型不同之处在于主卧卫生间的采光墙，123平米户型次卧和公共卫生间整体内移了0.9米，主卫窗户开在了侧面。而130平米户型就是比较工整的南北通透户型，三个卧室分属三区，保障两个卧室的采光，整体来说，户型合理。

紧密相连的邻居是否“赏光”？

探姐到碧桂园·珑悦的项目现场去时，看到的却是远洋·合能枫丹唐悦售楼处。两个项目乍一看东西是连成一片的，几乎是一块地皮。据置业表示，将来会有一条小路将两个项目隔开。

紧密相连同时开发的邻居

如此紧密的邻居，项目定位却差异明显。珑悦定位显然是有改善需求的人群，而枫丹唐悦无论从产品设计还是装修、价格都是定位的刚需客群。

就枫丹唐悦在建中的三栋楼位来看，很难说会不会对珑悦东侧楼位采光造成影响，毕竟枫丹唐悦34层高，而珑悦这一侧楼位是18层、9层高。

竞争力几何？

区位上看，碧桂园·珑悦所在区域虽然属于浐灞，但离核心区还是有距离的。同在浐灞的万科澜岸、万科悦湾可能在价位和区位上更有优势，毕竟核心区的配套一定起来得更快。

从环境上，项目周边城改刚需盘林立，重物流批发交易行业密集，缺少改善居住的舒适环境；珑悦的优势在于低密洋房搭小高小区，但是地块太小，楼间距一般，洋房楼间距在20-29米左右，而且社区体量小，难以形成社区氛围，与浐灞核心区改善盘群聚相比，这个改善属性的小区有些孤独。而这可能都是购房者需要考虑的。

性价比方面，拿碧桂园自己的产品来对比，浐灞核心区的香湖湾、阅江府位置更好但均价高启，在21000元每平米左右，锦唐则是偏刚需产品，而珑悦单就洋房和小高层的产品属性而言，这次的备案价格，还是比较有优势的。

看重洋房和小高产品属性的改善购房一族可以参与。