“欢迎郑州购房团莅临考察”，9月中旬以来，西安多个楼盘在醒目位置挂出了这样的条幅，虽不会成为市场主力量级规模，但这多少折射出郑州购房团在西安楼市中的“重要性”。

近日，《证券日报》记者多方获得的消息显示，9月中旬以来，以郑州购房客群为主，“北上广”和合肥等外地购房者开始组团“狙击”西安楼市，出手动辄10套以上，除了小户型投资性房产外，改善性住房也是其出手标的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，西安楼市库存量一直处于高位，“城改+棚改”工程冲击商品房市场。就目前来看，在全国重点城市中，西安房价多年来一直在低价位徘徊，但近几年有所发展，对外地投资者吸引力加强。

外地购房者

组团出击西安楼市

“昨天一个来自北京的客户，一下子定了11套房。”位于西安市曲江新区的万科·东方传奇项目的销售人员向《证券日报》记者透露，进入9月份之后，成交量明显上涨，到现在，售价小幅涨至8500元-9500元∕平方米之间，主力户型为83平方米和120平方米两种，本月已经成交了300多套房，这几天每天成交量都有20多套。

该销售人员还透露，项目虽然卖了一年左右，但进入9月份后，因有地铁、商业等配套，河南、北京等外地人定房和咨询量都开始猛增。尤其近几日，来楼盘咨询的多数是外地客户。而在整个项目中，来自郑州、北京等外地客户占比大约超过30%，其中河南客户占比最高，而购买者多数是投资需求。在已经成交的房产中，这些外地购房者倾向选择小户型，一般都是10多套，20多套量级地定房。

鉴于此，“最近我们项目每个星期都在提价，一般提价区间为每平方米100元-300元”，该销售人员还提醒道，“你若‘十一’期间来，或许还能选到一些剩下的房源，现在我已经不能保证你可以买到好的楼层，因为这轮开盘的房源就快卖完了。”

而万科的另一个项目万科·金域名城，近期成交的外地客户主要以郑州、北京、上海为主，占比为30%左右。

无独有偶，据《证券日报》记者探访，龙湖、保利、恒大等知名房企开发的项目也均有外地人“狙击”。

据记者了解，龙湖地产在西安开发的三个项目中，均出现郑州、北京、安徽等外地购房者的身影。其中，位于浐灞生态区浐河边的“龙湖香醍”项目，中秋三天项目成交48套，外地购房成交以北京、郑州、安徽、广州为主。

位于浐灞生态区东二环北沿线北辰大道东侧的“龙湖源著”项目，中秋三天项目成交40多套，外地购房成交客户以郑州、深圳为主，成交的主力户型为142平方米洋房和顶跃，成交均价分别为洋房8500元/平方米-11000元/平方米;位于城南的“龙湖曲江畔”项目，三天项目成交45套，外地购房成交则以北京、上海、安徽、成都为主。

另据龙湖方面透露，在外地人客群中，付款方式也主要以按揭和一次性付款为主，且客户带新客户来看房者比例较高。

同样，记者以购房者身份从位于浐灞生态区东二环北沿线北辰大道东侧的“保利心语花园”项目获悉，该项目中秋三天成交约80套，近期成交量最高的一天高达40套以上，成交户型以小三室的高层为主，总价60万元/套左右。

“确实有一次定10多套，20多套房的外地客户，但这些客户都是成群结队的，一组人来买，一般当场刷卡付定金，一个月内付全款，他们倾向于小户型房源，总价一般集中在50万元-70万元之间。”保利心语花园项目销售中心人士透露，从8月下旬开盘至今，两栋楼400多套房源已经快销售完了。而另据反映，节前位于曲江二期的“保利曲江春天里”被来自安徽的客户团购38套。

多个楼盘

外地购房者超三成

有报道称，西安当地的知名机构美城机构首席分析师沈玮曾表示，“从我们公司代理的项目来看，从中秋节至今，各个项目的外地客户成交比例占到了大约40%左右，之前的外地客户成交比例在20%——30%左右。”

西安当地的一位全国性知名房企营销负责人向《证券日报》记者表示，这一波郑州购房者在西安的外地购房者当中占比超过40%，这些郑州人多在西安城北购房。

然而，在该人士眼中，这一波郑州购房者与当年的陕北炒房团、温州炒房团并不完全相同。简言之，除却小户型、总价低的基本定位为投资性房产不同，在这一波郑州购房者中，改善性房产需求并不低，以龙湖和万科单套总价超过100万元的洋房产品来说，无论项目定位还是周边配套，其销售对象画像都是改善性需求人群。

该人士进一步称，来买上述类型楼盘的客户一般为郑州当地的生意人，他们多关注楼盘周边的教育和医疗配套资源。在他们看来，在大学教育、医疗和经济环境方面，西安比郑州优势明显，未来是存在移居至此的可能性的，因此趁西安楼市还处在去库存过程中，且能让资金贬值止损时入手，买到的是投资与居住需求的双保障性资产。另外，西安籍在外工作的年轻人发现西安仍处价值洼地，从而返乡置业，也是近期成交的重要构成。

在记者调查采访中也发现，这一波外地人来西安买房是有背后逻辑的。今年9月10日起，西安通往多地的高铁成功联网，到郑州只需2小时，到上海、长沙、天津等城市只需要6小时。不过，除了交通在可接受的范围之内这个因素外，西安房价性价比高是关键性因素。

据克尔瑞数据机构统计数据分析，2016年1月份-8月份，销售面积约1125.61万平方米，是有史以来销售量最高的一年，销售均价6903元/平方米。而在今年8月份，郑州房价早已破万元，主城区房价已经上涨到12978元/平方米，新房、二手房分别涨幅为5.2%和4.5%。另据2016年8月份全国百城房价排行榜(局部)显示，郑州第24位，西安第64位。

“郑州旧城区改造进程较快，已基本完成。近期又拍出地王，对市场预期刺激明显。”上述房企营销人士向本报记者表示，但西安楼市尚处在去库存过程中，即使在二线城市承接一线城市外溢需求的房地产市场环境下，西安也并未推出大量核心地段走招拍挂流程的土地，因此并未见地王。另外，从今年成交均价走势来看，出现涨价趋势也是8月份以后，尤其9月中旬外地需求进入西安市场以来，才出现明显上浮，但每平方米较年初也仅上浮500元左右。

公开数据显示，截至2016年6月底，西安商品住宅存量为1900万平方米，按照2016年上半年月均100多万平方米的去化水平，商品住宅去化周期达15个月。而根据西安房地局数据显示，截至8月31日，西安商品住宅存量为1538万平方米，成交均价小幅上涨至6875元∕平方米，去化周期下降至9个月。

“整体来看，即使有外地人组团来买房，下半年市场稳定上升，但西安楼市整体仍处于去库存过程中。”上述房企营销人士如是表示。(记者 王丽新)