下一个十年，依然是最好的买房时代吗？
作者：楼市通
发表于 2018-07-09 11:53
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来源：魔都财观
我刚开始接触自媒体的时候，看过很多课程。课程里的老师会说，自媒体要想红，要想要传播，文章里必须有情绪。而世界上最容易引起共鸣的情绪就是焦虑。所以但凡是写财经的，少不了贩卖焦虑。只要文章里带崩盘、溃败，效果自然不会差。看多了这样的文章，会觉得生不逢时，充满厌世情绪，后悔自己没早生几年，十年，二十年。仿佛只有回到改革前夜，才抓得住大机会。
我不是职业媒体人，文章只会反映真实的心绪，我没那么悲观。平时我没事就喜欢琢磨买房子，从这些年的实战和斩获来看，世界并没有那么糟糕，反而是一直在变好。虽然经济增长放缓，但作为个人买房人的机会是越来越大的，财富空间依然打开。
什么阶级固化，流动凝结，这个也是危言耸听。跨越阶级，自古以来就是千难万难的事情，大多数时候靠着是几代人的努力，才能上升一个阶级。古代，三代出一个秀才做官，家里人才能摆脱贫农地位。今天，一次高考成功+买对几套房，就能过上中产生活。这简直是光速上升了。
这个时代是个体崛起的时代。工业时代讲究标准化统一的生产方式在慢慢转变，人们越来越追求个性化，属于个人的机会在放大。社会生产也在鼓励个体实现自我的价值。举个例子，如果没有直播，冯提莫只会是某个酒吧里驻场的歌手。没有公众号，咪蒙也只是在南方周末里做一个普通编辑。社会上，媒体、电商、知识的基础平台已经搭建完毕，等待着各种达人入驻，发挥自己的天赋。只要你行，世界上是不缺曝光量和机会的。竞争的维度变得更多，更加丰富。
在那么多机会里，我依然青睐买房。我相信，对普通人而言，门槛最低，收益最大的，依然还是买房。一线城市的主升浪已经过半，但二线城市的雪球才刚刚滚起来，还有更多辅助服务的强化能力。只要用心钻研，会发现这是个人买房最好的时代。
实体经济
最近这些年，资金脱实向虚成为热门词汇。大量原来从事实业经营的钱涌进股市、楼市。国家在2014年一开始是鼓励资金进去楼市去库存的，但是从2016年库存完成了差不多，就严控资金，今年到现在各种信贷管控政策叠加。
从熟悉信贷市场的朋友那边打听到，按揭只有首套刚需可以贷到，且利率上浮，房屋抵押消费贷已经暂停，甚至遇到抽贷，抵押经营贷款也很难做，最新的利率是7.6%到8%，房地产信贷可以说是紧张到极限。
对房地产的紧信贷和对降准的宽货币政策完全是冲突的。所以大家不要老是说宽货币对房地产的刺激作用，目前这段时间房地产的信贷政策依然是十分紧张的。
有意思的问题是，在这么严格的信贷限制下，为什么人们宁愿借8%的资金去买房，而没人去开厂。因为我们已经基本完成了工业化。我们的炼钢、汽车、采掘生产能力已经走到极限，从没有人怀疑中国的规模化生产能力，但是就是东西造的太多了，收益率越来越低。大家都说要支持实体经济，可是低端的实体经济已经过剩了。
这样的局面对国家来说是艰难的转型，可是对个人来说却是一个好时代来临。工业化时代，比拼的是资本的博弈，标准品的竞争，谁有更多钱，谁有更多好机器，谁就是领先者。它是保护存量利益的。我们用30年走了别人百年的路，现在的富士康就像当年的福特。你在这个维度上几乎无法和大资本竞争，因为比拼的是资金和生产的规模效应，小人物没法逆袭。但是个人时代更讲究的是个性化，多元思维的比拼。
最近几年，人们越来越讲究个性和定制，要的是更加多样化的产品和思潮。慢慢地，我们身边的品牌越来越多，每个品牌下的sku也越来越多。好的营销策略就是用更多的产品线满足更广泛的需求。现在各个主要竞争领域里已经完成平台化建设，买东西有淘宝，通讯有微信，媒体信息有微博，短视频有抖音。平台的构建，给了个体很大的孵化空间。
就拿买房这件事来说，个人的机会变得更大。以前没有自媒体，买房人的经验是闭塞的，所有的买房道路，都需要自己摸索打通，选筹、信贷、政策和宏观，等几年下来，套路都摸熟练了，想买城市的主升浪也错过了。现在的自媒体上虽然鱼龙混杂，但好在终归开了个口子，买房招数可以通过自媒体快速传播信息。对有志于买房的个体来说，自媒体时代是最好的学习机会。
负债套利
大部分人都没明白，不管是政府的经济增长， 还是我们个人买房，靠的都是债务驱动。国企凭借良好的信誉，每年可以从银行获得低息成本贷款，用来从事生产经营，由于效率的问题，国企经营状况一般比不上民营企业，但是国企的融资能力实在太强了。依靠低息、长期、稳定的负债，国企用廉价的、源源不断的资金，撑起了主营业务。
同样个人买房，借款的负债才是创造财富的最大源泉。圈子里经常说，赚到第一个一千万其实是挺容易的。只要在大涨前夜，付三百万，买一套一千万的房产，然后大涨至二千万，就获益一千万。
虽然当中省去无数多说线做泪部分，但是实际操作的确如此。负债带来的资产规模才是生产利润的最大工具。
虽然不少城市已经大涨过，看上去错过不少机会。但大家都没有意识到未来十年，金融自由化创新带来的机会。大概是从2012年开始，一线城市的银行推出了不少基于房产抵押的消费贷款和经营贷款，大大便利了买房人的融资需要，再加上之前已经运用方式很丰富的幸运卡，金融杠杆给买房人带来了做大规模的新方法，新方法提升了买房利润的幅度，弥补了房产涨幅上的不足。现在一线城市的融资产品已经慢慢推广到二线城市，诸如南京、杭州等强二线城市的市场已经成熟，但长沙、重庆之类的还在突破中。
注意点
经验
买房是一件非标准化的事情，流程长，变数多，光有对房产大趋势的判断或者某个板块的了解，都是没用的。最重要的是做，是去实操，可是买房这件事机会成本极大，大多是不可逆的，盲目下注只会更糟，所以买房这件事需要的是找过来人，真正买过房，买过很多房的人分享经验。
最贵的是经验，而不是知识。不太有人明白这点，更少有人愿意为经验付费。我是个重度知识付费参与者。我每年花在知识付费上的开支大概达到2、3万元，自媒体让我有有更多的机会接触到别人的实战打法。有时候一个小小的方向上的提示，就能让我思考出新的买房想法。当我只用几千块费用，买到超过90%人群认知水准的观点时，我会觉得简直是太合算了。只要能提升买房一点竞争力，花点钱是值得的。
资源
买过房产，买过足够多的房产，就会知道，买房到后期，资金仅仅是的一项限制。你缺的远远不止是钱，其实是缺很多配套的资源，简单的说就是限购、限贷和限售的资源。很多时候，并不是资金扩大2倍，就能把资产规模扩大同等倍数的。限购的房票，限贷的贷票和限售的出售资格影响了买房人扩张能力的上限。
虽然我们有真爱大法、代持等方式可以打开上限，但是资源毕竟是有限的。所以平时有必要多积累买房的资源。我给大家的建议是，有条件的先给家中老人注册公司，成为股东，未来金融产品创新都是有用的。然后平日里多维护朋友的关系，关键时刻都能成为房票。实战层面，我们急需资源，而这些资源优势都是平日培养的。
节奏
买房依靠负债能力，可以扩大收益。但是杠杆是一把双刃剑，扩大收益的同时，也在增加风险，所以我的操作思路里始终是建议尽可能买在大涨前夜，宁可牺牲一些利润空间，也要提高确定性。确定性可以是某个城市突然的成交量的大涨，确定性也可以是来自于某个城市的房价长期低估。买多了，就会知道买房踏对节奏很重要。比如当下这个时间点，其实并不是非常好的时机，一方面全国大部分城市都已经大涨过一波，另一方面国家实际的控信贷非常严格，不存在普遍大涨的机会。所以我是不建议大规模建仓的，事实上全国目前现阶段在我看来只有少数单价在2万以下的二线城市尚有买入机会。如果对自己操作没有信心的话，不如安静等待。
下一个十年，依然是房产的白银十年。由于金融产品的不断创新，弥补了房产长期收益的不足，再加上买房产业链上的服务不断丰富，包括信贷顾问、管家公司等专为买房服务的机构出现，极大地增加了买房人的实战能力。
我还是非常看好未来的。
