来源：沈视楼市

正在登记的碧桂园·凤凰城E地块28#、38#、39#共推200套房源，可截止7月12日16点，仅登记128组意向客户，为期三天的网上登记即将结束，该盘很难凑齐200组以上的客户，平销已成定局。

时刻关注着楼盘登记情况的购房者也敏锐地捕捉到了这一信息，“购房人数不足，楼市要凉？”的讨论不绝于耳，从账面上来看，的确是这样，某些楼盘都面临着意向客户较少的境地。

万科幸福臻园2#楼通过核验的客户仅164组，少于可售房源，同样后期不用摇号就可以直接认购，比2#楼早登记十天的1#楼却核验了500组客户，远超当时推售的198套房源，后期需要摇号开盘。

我们不禁要问，同样的产品，接近的价格，为何在登记人数与开盘方式上迥然不同？难道市场真的凉了吗？

壹 被锁死的4万个购房者

我们都知道在摇号细则公布后，房管局、物价局、公证处几乎包揽了所有销售流程，开发商在其中只需要按政策执行即可，由开发商负责的日常工作被各局、处接管后，部门多了，流程自然繁琐，按照最新政策，一个楼盘从取证登记到选房完毕，至少需要半个月左右的时间，这岂不推翻了房管局所规定的“取证十天之内必须开盘”的规定。

新政出台已有18天的时间，仅有1盘完成摇号，还无一盘完成了“摇号、选房、认购”这样的完整流程。（绿地新里城摇号之后，尚在选房阶段）我们能够理解首批吃螃蟹的楼盘需要试水的过程，但除去登记、审验资料的四、五天外，其余公示、制定游戏规则的时间能否缩短一些，加快市场推货节奏。

新政后的销售“十部曲”：

第一步：登录意向登记平台，登记期限不小于3天，时间8：00-18：00；

第二步：售楼部现场初步核实信息，核验时间不超过5日；

第三步：开发商提交意向登记购房名册，房管局二次核验，对无效登记的购房者，将通过短信、微信等方式通知登记购房人，意向购房人也可登录网址查询。

第四步：对于意向登记购房者多于可售房源的，采取公证摇号方式选房，但这次规定摇号方式、工具、流程由公证机构确定。

第五步：开发商负责制定摇号方案，组织摇号，时间为8：00-18：00。

第六步：公证机构公示摇号结果在开发商、公证机构、房管局网址和售楼部，公示时间不少于3天。

第七步：开发商在公证机构监督下组织选房。

第八步：公证机构公示选房结果在开发商、公证机构、房管局网址和售楼部，选房时间不少于3天。

第九步：房管局资格复审，合同网签备案。

第十步：开发商将选房结果提请公证机构，在选房结束10日内，将摇号排序、选房结果、放弃选房人和签约人名单报送房管局。

截止7月12日，共有43088人被新政锁在了这“楼市堰塞湖”内，这些通过现场核验资料的购房者，无法抽身再去登记下一个项目，只能等这10623套房子选房，甚至有些外地购房者要花费大量时间金钱去等下一个流程，这意味至少有3万多购房者后期是要重回市场的。

贰 这两楼盘很“特殊”

其实碧桂园·凤凰城与万科幸福臻园这两个楼盘之所以报不满是存在一些特殊性的。

1、同区域内楼盘“截胡”

碧桂园·凤凰城与万科幸福臻园都属于城北区域，而在同区域内，共有7000多名购房者参与绿地香树花城二期（绿地峰辉）、中南紫云集、白桦林明天、保利中央公园等盘的意向登记，而这些楼盘都早于碧桂园·凤凰城、万科幸福臻园开放登记通道，难免会有被“截胡”的现象

2、同一楼盘推货节奏频繁

在统计表中也能看到，这两盘都不止一次地开放登记通道，频繁的推货也会消化掉部分购房者，导致二次登记时，客户数难以匹配房源数。

叁 西安楼市真会凉？

“品牌开发商的楼盘都不用摇号了，西安真实购房人数也就四万多人，等着市场把四万人消化了，西安楼市就真的凉凉了。”这个说法有案例、有数据，可在下定论之前，我们不妨先看几个数据指标。

1、既定的人口指标

2月初的誓师大会还历历在目，500余民户籍民警集体宣誓，2018年至2020年底实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务，随即放松的政策频繁刷新落户底线。

根据统计局发布的数据：2017年，西安市全市总人口仅为905.68万人，离宣誓目标还有一定的差距，仅拿已登记结束的购房人数来定量之后的购房人数显然是个伪命题，截止2018年6月20日，落户西安人口已超50万人，几乎是2017年的两倍，所以我们不能忽略落户西安的人口增量及增速，尤其是那些抢人城市在提出对新落户人员购房有社保、纳税年限的要求时，轻而易举就能得到的西安户籍，更像是一张“楼市通行证”。

2、依旧失衡的供需关系

通常我们用去化周期来衡量市场的供需关系，去化周期在6个月以下的，判定为“供需严重失衡”；6-14个月，“供需失衡”；14-18个月，“供需平衡”；再往上便要去库存了。

最新数据，2018年6月西安去化周期仅为5个月，处于“供需严重失衡”阶段，市场矛盾在供应与需求之间展开，指望短时间内补充库存，抬高去化周期显然是不现实的，按此趋势，接下来的一段时间里还是“僧多粥少”。

3、有水分的供应计划

2018年2月，西安市房管局发布了全年供应计划，2018年将有262个项目携225509套房源入市，供应量达2697万㎡，2018年楼市的供应量与套数比2016年（101439套，1067.43万㎡）、2017年（123797套，1364.29万㎡）两年供应总和都要多。

公布这份数据时，购房者们喜笑颜开，可回想一下2018年的前七个月，1-3月，处于封土期，供应量萎缩；4月、5月都跟随着楼盘一起摇啊摇，排除掉关系户，又有多少落近了购房者的口袋；整个6月都在酝酿摇号细则，限购区内几乎没有开盘；新政出台后的7月，买一套房至少需要十五天的时间...

所以下半年才是重头戏，上半年积攒的供应量会顺延至下半年，可以预见下半年的供应将有所好转，当然重点还是在供应量要如约而至，而不是月月“有意外”。

摇号细则、登记平台的上线，让西安市场进入到另一个局面，我们可以预见政策的趋严会影响购房者的预期，但真正供需关系的转变不是几张流程细则就能搞定，不从供应、需求的根本上解决，下半年西安市场依然供不应求。所以建议购房者一定要搞清楚“游戏规则”，除了看楼盘质素还要评估中签率，毕竟被新政上了枷锁的购房者没办法参加其他楼盘的登记，也会使用一次宝贵的房票，所以选择在此时尤为重要。