楼市真探 | 富力开远城开盘在即，能否担起高期待
作者：楼市通
发表于 2019-06-27 10:45
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来源：楼市真探
喊话 “土门焕新计划”、打造“CAZ中央活力区”的富力开远城项目，将曾经笑傲江湖的富力地产拉入镁光灯下，再一次重新回归西安人民的视线。
富力，土门曲折拿地
我们先来看几个关键事件，今年年初，富力地产结束了一场长达4年的马拉松土地确权过程。于今年元月底，成功摘地175.643亩，成交价286240万元（28.6亿）。
1）. 2015年的西洽会上，富力地产签约土门区域420亩土地的消息，成为当年莲湖区19个签约项目中最大的亮点。
2）. 据报道：富力地产对土门项目投资260亿元，相当于富力城销售额（9年累计59亿）的4.4倍，可谓“重注”。
3）. 2019年1月25日下午，富力才真正拿下了土门四个地块（土门四村）共175亩（包含在420亩的土地面积中）的商住用地。“四村”分别是：工农村/友谊村/颜家堡村/周家围墙村，后期并承担安置工作。
土门要升级巨变，核心区域改造者是富力地产，这个在西安住宅市场卷土重来的项目会交出怎样的成绩，大家伙还是比较期待的。
富力焕新土门，喜忧参半？
坐落在老城与新区交错间的土门区域，富力开远城的位置可以说是“中央活力区”的核心区域，据了解此项目占地420亩，总建筑面积约270万方，其中项目规划有10栋超高层大平层产品，是富力集团打造的全国第六个高端住宅项目。
据置业介绍：项目首开的2栋是邻地铁5号线汉城南路站最近的楼栋，直线距离500米。面积区间88-128㎡，共541套房源。目前项目已施工至地上2-3层。万众期待的价格公示预计会在下月初发布，届时售楼部样板间也将对外开放。探小妹会针对此项目做进一步探访深究。
探小妹在项目实探中发现了几处现象，和大家一起讨论。
1）. 富力白鹭湾业主围堵售楼部
受富力·白鹭湾项目交付房屋质量影响，维权的业主把售楼部门口围堵的水泄不通。因为装修问题，维权现场一业主表示：交付的房子出现地砖磨损、墙体裂缝，墙面脱落、防护栏松动、渗水等诸多问题，与当时的宣传广告大相径庭。并表示这次维权逼不得已，因为富力地产始终未主动回应业主。
眼看富力·开远城项目开盘在即，处理好白鹭湾业主的反馈事宜，这是富力西安地产目前叩待解决的事情。
探小妹在置业的带领下，来到售楼部，清一色的白衬衫+西裤,置业非常热情，招呼登记、倒茶水等。印入眼帘的沙盘里，几位工作人员正在安装线路。不远处，老置业带新员工熟悉项目，手拿几页销讲词，念着记着……
项目前期咨询阶段，纳闷的是，售楼部外维权声势不减，售楼部里面也是咨询火热。
这是一个“怪”现象。
2）、安置问题
富力成功拿地，肩负“城市更新”的使命，同时承担工农村、周家围墙村、颜家堡村、友谊村共计约52万㎡的村民安置楼建设，在18个月内完成。据了解，安置房大约占地230亩，分两期开发，安置用地大约方位请看下图。
一般情况下一牵扯到安置房，就会错综复杂。商品房和安置房的区域划分，有无界限、资源如何分配。从上图来看安置房就近分配。不可避免会出现，遍地都是超高层住宅，超高层商务楼，舒适性会大打折扣。据置业介绍，安置房和小区同属一个大门，商品房区和安置区也会有围墙划分，部分资源是共享的。
3）、同地段楼盘对比
目前开远城项目属于前期咨询阶段，价格还没有对外公示。再三追问下，置业说，开远城项目对标的是高新万达ONE。这样一来，探小妹对开远城有了清楚的定位。相对比均价2万出头一平的万达ONE，开远城的价格或许会略微低一点。
在同区域地段、配套几乎相差不大的情况下，留给富力开远城的机会就是产品的差异化。
土门附近基本没有其他的楼盘了，和开远城项目同为刚需盘的宏府和德杰，这两个盘其他楼栋售罄，部分楼栋前期咨询中，开盘时间待定。
德杰·状元府邸均价12800元/㎡，面积区间92-120㎡；一路之隔的当代宏府均价12500-13000元/㎡，面积90、94、108㎡，开远城的价格预计还是相对高一些。
涅槃重生? 留给时间
据知情人士透露，富力地产对土门项目住宅产品的定位为中高端。而作为同一产品系的北京富力十號，其装修标准为6500元/平方米，这样的装修标准在土门项目中显然难以实现。
对于高昂的地价，导致富力不得已会做高端住宅来化解成本问题。据了解，该地块的综合容积率6.7，除去公寓、写字楼、商业等项目，住宅区域容积率在3.0以上，和目前市场上主流的常规产品容积率相当甚至偏高，购房者的选择范围还是比较大的，毕竟进驻西安的大品牌开发商比较多。
虽然紧邻高新，城西的客户群体以国企、军工企业职工为主，区域整体收入不高，对高端物业需求有限，因此周边的配套及商业，还是和高新区有差距。
如果投资，开远城项目占据了也许是西二环区域最后一片不可比拟的黄金位置，请密切关注。项目的舒适度不会太高。
未来，富力地产能否焕新土门，并非一句宣传口号，更需精心雕琢。
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