碧桂园·国湖：楼市紧箍咒下 高开低走 务实放量
作者：楼市通
发表于 2019-08-02 19:13
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西安主城区政策调控趋紧，拿地成本高启的当下，西咸新区却政策和利好因素叠加，楼市热点一路向西，俨然要成为未来楼市的主战场，最近几期西咸开盘情况也验证了市场热度，主城区被压抑的楼市热情在这里涌动。
作为西咸新区离西安主城区最近的区域，沣东新城在17年一批明星重点项目上马后迅速蹿红，房价跃入万元时代以来，经历了两年的活跃期，现已追平西安重点片区，成为西咸唯一一个限购区域。
当红热土，高价拿地
在整个沣东区域，近昆明湖板块因为靠近高新区，环境、位置两大价值因素傍身，更是成为开发商眼里炽手可热的肥肉。正值沣东新城爆火当年，2017年8月底，碧桂园·国湖在与中冶、高科、中建、中信、中粮、万科、保亿、保利、雅居乐等一众地产大鳄拼杀角逐后，竞得约177.6亩的土地，加上廉租房异地配建费，土地实际成本价达到1057万元/亩，实际溢价率168%，折算楼面成本价6343元/平方米，加上现房销售，楼面成本近7千，可谓代价高昂。
早在开盘前数月，业内人士对这个楼盘价格的猜测一直众说纷纭，直到价格公示才逐渐明朗，不少人还是被备案价格里面竟然出现了三万+的价格惊到，事情的真相到底怎么样呢？探姐赶在项目开盘前的登记阶段去到售楼处现场，现场的感受还是和网传的有一些差距的，事实证明买房这件事，一定要亲自多跑多看，不能偷懒听信网上传说。下面，探姐就详细分析下这个楼盘。
近高新，配套成熟尚需时日
项目的位置位于镐京大道与汉池一路交汇西北角，镐京大道往东十多分钟车程就是科技路。
项目区位图
项目东侧是沣东第六初级中学，距离沣东第六小学也不远，距离昆明池景区大约5分钟车程。
在建中的地铁5号线距离项目位置一公里左右，算是比较近吧，地铁去高新几站地距离。至于三号线延伸线，因为目前没有明确审批暂且不提。
周边没有商圈，日常生活商业需求要靠将来配建的底部商业街。最近的商场就是昆明路的吾悦广场了。
楼盘周边
首次开盘4栋小高，价格优惠大
整个小区由19栋小高层、6栋叠拼、12栋洋房、 3栋大平层组成，采用国字围合式布局。由于区域限高，整个楼盘楼栋最高18层，分布在小区外围。小区容积率2.5，绿化率35%，加上距离昆明湖位置较近，居住舒适度还是可以的。
首次开盘销售楼幢1、3、5、8号楼，1号楼楼高11层，3、5、8号楼为18层，共299套，户型为125平米三室两厅两卫和140平米四室两厅两卫。其中1号楼位置把边，来自镐京大道与汉池一路的噪音污染可能会影响居住体验，而且下面是商铺。
最近西咸新区屡出高备案价的房子，动辄一万七八，要么两万、三万着实吓到了一批购房者，根据西咸新区市场服务与监督管理局第十批商品房项目公示信息，碧桂园·国湖的公示价格如下：
之后迟迟不见动静。很多前期考察过这个楼盘的购房者可能最终决定是否入手的因素就在于最终开盘的实际价格。
实际上，大部分高备案价格，在开盘的时候都会有相应折扣，之所以会有比较高的备案价，一方是开发商基于限价政策，为自己日后的涨价空间留有余地；另一方面，之所以出现两万多甚至高达三万的备案高价，是由于叠拼、洋房的品质及现房交付的属性决定的。所以备案价格只能作为参考，还是要亲自去销售现场咨询真正的产品属性、价格和优惠。
果然，这次开盘销售的1、3、5、8号楼按备案价算下来18473.97元/㎡，但是实际首次开盘折扣较大，现场开卖的均价为14400-15800元每平米，而且赠送车位。依据楼面价来看，的确是务实走量了。
沙盘和楼位图
实拍楼位
竞品少，性价比优势不明显
实际上即便是开盘价格，在目前全城限价戒严的当下来看，也并没有特别明显的优势。主城区最近几期接连放出的一些成熟地段优质项目价格大都在一万二、三千元每平米左右，从整个沣东新城在售房源来看，精装高层均价基本也在一万二、三千元每平米左右，洋房均价在一万六千元每平米左右。但是，好房难抢，基本上都是摇号盘。
碧桂园·国湖的优势在于所在周边可选项目不多，中建昆明澜庭已经出清、湖光山色目前只剩价位两万九的别墅、绿地新里城·兰亭公馆均价12658元每平米，上周结束256套2527个家庭参与摇号，妥妥的抢手热盘。
7月28日-30日，楼盘进行了线上登记，从项目首开前的意向登记情况来看630个家庭登记，核验通过455个家庭，也是妥妥的摇号盘了。
线上登记前，探姐在售楼处也是感受到了一些热度。
售楼处提交资料现场
精装是轻装，125平米体验优于140平米户型
在说样板间之前，一定要说一下碧桂园的装修。碧桂园的装修一贯都是简洁朴素的风格，即便是均价两万多的阅江府也是一样。与排名前列的几家大开发商相比真的可以说是简陋版的了，所以样板间更大意义在于实体感受一下户型，样板间能看到的基本都是不带的，最后排除一下也就剩地面、乳胶漆墙面、开关了，当然厨卫都是做好的。
实拍次卧交付标准示例
125平米户型图
样板间设在了1号楼的实体楼里面。可以说房型、格局、公共空间基本都是真实体验。
125平米三室户型整体设计较为合理，三个房间分布在三个角落，厨房客厅正南正北，双向阳台通透采光，125平米的面积做成三室本身也是绰绰有余，可以保证各个方位的空间，所以整个户型看上去比较工整。
125平米户型从南向阳台透过厨房看向客厅
125平米户型实拍
140平米四室户型，探姐转下来有一种局促感，因为整体结构南北是压扁的。客厅餐厅面积变窄，主卧面积较大、入户门边卧室还可以，右半部分廊道南北是两个小次卧。
140平米户型图
140平米户型实拍
主卧设计成了现在市面上悄然流行的南北贯通的结构：北卫浴，南卧室。空间更舒适了。代价就是压缩了整个户型北向的空间，导致北向的卧室和厨房面积都比较局促，北向的卧室看上去很迷你。
因为南北向的长度的局限，为了保障餐厅的面积，只能把厨房安排在了餐厅的侧边。厨房的窗外就是北向阳台。这样下来，虽然也是双向阳台，整个客厅整体感觉就显得有一些紧凑了。
高周转背后的品牌信誉危机
除去环境、价格、产品，碧桂园的品牌因素也是购房者考虑的一个重点，毕竟销售额老大的名头不是盖的，可不知从什么时候起，“好房子一套就够了”这样的宣传品质被频发的质量危机取代，因为高周转、赶工期引起的质量投诉不胜枚举，单从房屋的品质、产品的锻造，以及装修的设计和用材来看，可能，碧桂园如今的口碑倒不如排名紧随其后的一些房企。
好在碧桂园·国湖拿地的条件之一就是要现房交付，样板间做在了实体楼里面，买房之前可以实地勘察。
适合有高新置业需求的改善人群
碧桂园国湖这个项目，比较适合高新外溢追求改善的客群，首先它距离高新还是比较近的，驾车十几分钟的时间，从环境上看，由于区域限高，虽然楼间距一般，但楼层不高，也还可以；离昆明湖较近，也沾了光，周边湖光山色、昆明澜庭等都是低密度的社区，就缺少环境资源的高新区来讲，居住舒适度上还是有吸引力的。
就目前的资源配套来看，这里肯定在三五年内是不如主城区的，配套成熟的主城区在价格上也更有优势，怎奈好盘放量少，中签的机会成本比较高。
价格方面，首批开盘应该是图个开门红回笼资金走量，优惠最大的了，日后推新有待关注，但肯定也是越卖越高的。而洋房、叠拼产品基本上是两万到三万左右的区间了。
有想法的买家还需及时跟踪、综合评估、理性选择。
